מה מומלץ לבדוק לפני רכישת דירה?

לפני שאתם רוכשים דירה, עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין עורך בדיקות מקדמיות:

1. בדיקת נסח רישום מקרקעין או אישור זכויות של הדירה.
2. במקרה של דירת צמודת קרקע יש לעיין בתשריטים ובמקרה של בית משותף יש לעיין בתשריט בית משותף, על מנת לבחון האם קיימות חריגות בנייה.
3. בדיקת חובות ושיעבודים הרשומים על הדירה.
4. עיון בהיתר בנייה וטופס אישור אכלוס ( טופס 4).
5. בדיקה של סטאטוס הדירה – האם הדירה פנויה או מושכרת לצד ג'.

רכישת דירה יד ראשונה מקבלן

בטרם רכישת דירה ראשונה מקבלן מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין לשם קבלת ייעוץ משפטי, ניהול מו"מ מול עורך הדין המייצג את הקבלן, וכן ביצוע בדיקות מקדמיות כגון:

• קיומו של היתר בניה.
• אישור זכויות או נסח רישום מקרקעין.
• ליווי בנקאי של הפרויקט.
• בדיקת המפרט הטכני והתאמה בין ההסכמות שהתגבשו בעל פה בין איש השיווק של החברה (הקבלן) לבין הרוכש.
• מהם הביטחונות של הרוכש.

מומלץ לקבל ייעוץ וייצוג משפטי בטרם החתימה על הסכם הרכישה.

לתשומת ליבכם, עורך הדין אשר מייצג את הקבלן אינו מייצג את הרוכשים.

משרדי ייצג זוג ברכישת דירה מקבלן בפרויקט בצפון הארץ. כעבור מספר חודשים פנה אליי לקוח אחר לקבלת ייעוץ לאחר שחתם על הסכם רכישה מול הקבלן באותו פרויקט. במקרה שלו התעורר סכסוך בינו לבין הקבלן בנוגע למפרט הטכני, לאחר החתימה על ההסכם.

זוהי דוגמא קלאסית לחשיבות נטילת ייצוג עורך דין לבדיקת העסקה לפני החתימה על ההסכם מול הקבלן.

האם לחתום על זיכרון דברים?

במקרה שבו מצאתם דירה או נכס פוטנציאלי עבורכם, מומלץ לסכם בעל פה עם המוכר את התנאים המהותיים לביצוע העסקה כגון: שווי הדירה, מועד הפינוי, סכום התשלום הראשון במעמד החתימה על ההסכם.

עדיף שלא למהר ולחתום על זיכרון דברים, מאחר וברוב המקרים זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב.

עו"ד המתמחה במקרקעין אשר בודק את פרטי העסקה הנרקמת עלול לגלות מניעה משפטית ו/או תנאים אשר יגבילו את העסקה.

העברת זכויות ללא תמורה בין קרובי משפחה

בתנאים מסוימים ניתן להעביר דירה במתנה מיחיד לקרובו בפטור מתשלום מס שבח.

מקבל המתנה יחויב בתשלום חלקי של מס רכישה העומד על 1/3 מס רכישה בהתאם למדרגות המס.

במקרה שזו דירתו היחידה של מקבל המתנה, לא יחול מס רכישה.

על מנת למנוע "תרגילי מס" ולהגביל את מקבל הדירה במתנה במכירתה בפטור ממס שבח, נקבעה בחוק תקופת צינון. כלומר, מקבל המתנה נדרש להמתין 4 שנים מיום קבלת הדירה במתנה, לשם קבלת פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה.

אם הדירה שימשה את מקבל המתנה למגוריו הקבועים, אז תקופת הצינון תהיה רק 3 שנים.

זהו כלי לתכנון העתיד ללא התערבות של בית המשפט.

בעבר ( לפני תיקון החוק ) כאשר אדם היה במצב קוגניטיבי שבו הוא אינו מסוגל לטפל בענייניו, הייתה מוגשת בקשה לבית המשפט לענייני משפחה למינוי אפוטרופוס לגוף ולרכוש.

היום אדם יכול לחתום על מסמך המכונה ייפוי כוח מתמשך ובמסגרתו לתת הנחיות מקדימות והוראות למיופה הכוח כיצד לטפל בענייניו כאשר יגיע למצב שבו קוגניטיבית הוא אינו מסוגל לקבל החלטות.

האדם הממנה יכול לתת למשל הוראה למיופה הכוח לפיה כאשר יהיה במצב סיעודי, הטיפול בו יהיה ככל הניתן בביתו בעזרת מטפל/ת.

בשבועות האחרונים פונים אל משרדי בשאלות הנוגעות להפרת הסכמי מכר או הסכמי שכירות בעקבות מגיפת הקורונה, כאשר כל מקרה נבחן לגופה.

הכלל המרכזי הוא כי חוזה יש לקיים וכי יש לנהוג בתום לב.

מגיפת הקורונה מהווה כוח עליון, מאחר והצדדים להסכם לא צפו את המגיפה ולא יכלו לצפותה מראש. אולם, על הצדדים להסכם לעשות ככל העולה בידם כדי להימנע מהפרה של ההסכם.

דוגמא: מוכר דירה התחייב לפנות את הדירה, אך מתקשה לאתר חברת הובלות אשר תבצע את הפינוי. במקרה כזה, מומלץ לצדדים לנהוג בגמישות ובמקום להיצמד למועד הפינוי הקבוע בהסכם, עליהם לקבוע מועד חדש לפינוי.

יש לציין, כי בהתאם להוראות החשב הכללי, איחור של קבלן במסירת דירה לרוכש יהווה הפרה ולא יוכר בשלב זה כעיכוב שנגרם מכוח עליון, מאחר והמגבלות שהוטלו על המשק בעקבות משבר הקורונה לא חלות על ענף הבנייה אשר נחשב ענף החיוני למשק.

מגיפת הקורונה הינה משבר כלכלי בקנה מידה עולמי, ולכן בימים אלה לא ברור כיצד בתי המשפט יפסקו כאשר יוגשו לפתחיהם תביעות בגין הפרת הסכם בתקופת משבר הקורונה.

חשוב לזכור, כי הסכמים יש לקיים על מנת לשמור על כלכלה יציבה, וניתן למצוא פתרונות יצירתיים לקיומם.

פנתה אל משרדי אישה אשר בעלה נהרג בתאונת דרכים והותיר אחריו שלושה ילדים קטינים. בעקבות הטרגדיה התקשתה האישה להמשיך ולהתגורר בדירה עם שלושת ילדיה, ולכן היא ביקשה למכור את דירתה.

אולם, בטרם מותו של בעלה, לא טרחו השניים לערוך ביניהם צוואה הדדית.

לאחר מותו של בעלה המנוח, בהיעדר צוואה הדדית ולאור העובדה שהילדים הינם קטינים, מכירת הדירה הייתה כרוכה באישור של בית המשפט לענייני משפחה.

בהתאם לכך, פנינו לבית המשפט בהליך משפטי לאישור ההסכם למכירת הדירה. לאחר קבלת אישורו של בית המשפט, המשכנו בהליך של מכירת הדירה לידי הקונים.

המסקנה המתבקשת מהסיפור הזה היא כי מומלץ לערוך צוואה הדדית בין בני זוג. בדרך כלל במסגרת צוואה הדדית מורישים שני הצדדים את רכושם האחד לרעהו. כאשר אחד מבני הזוג נפטר, אזי כל הזכויות והנכסים עוברים לבן הזוג שנותר בחיים.

מקרה נוסף, פנתה אליי אישה מבוגרת אשר בעלה נפטר לפני כשנתיים. לפני פטירתו של הבעל, בני הזוג חלקו דירת מגורים. הבעל והאישה לא השכילו לערוך צוואה הדדית.

כיום, היורשים על פי דין הם האישה וארבעת ילדיה. שלושה ילדים נתנו הסכמתם להסתלק מן העזבון לטובת האם. אולם, ילד אחד מסרב להסתלק מן העזבון ומבקש את חלקו בהתאם לחוק הירושה.

אפשרות אחת- האם תשלם לידי בנה תשלום בשווי חלקו היחסי בעזבון.

אפשרות שנייה שהינה חוקית אך לא מוסרית- הבן היורש רשאי לדרוש פירוק שיתוף, כלומר, מכירת הדירה. במקרה כזה עלולה האישה למצוא את עצמה ללא קורת גג.

המסקנה הפשוטה היא כי מומלץ לערוך צוואה הדדית על מנת לשמור על שקט נפשי ויציבות כלכלית לאחר מותו של בן הזוג.

חוק השכירות והשאילה תוקן על מנת לצמצם את פערי הכוחות שהיו בין המשכירים לבין השוכרים של דירת מגורים.

 להלן עיקרי החוק:

התשלומים אשר המשכיר אינו רשאי לחייב את השוכר

לפי חוק השכירות, השוכר לא יישא בתשלומים הבאים:

דמי ביטוח של המבנה.

דמי תיווך, במידה והמתווך פעל מטעם המשכיר.

תשלום המיועד לרכישה של מתקנים או השבחה של מתקנים קבועים בדירה, למעט התאמות מיוחדות שביקש השוכר

מהי דירה הראויה למגורים?

לפי החוק על המשכיר למסור דירה ראויה למגורים כאשר מערכות המים, ביוב, חשמל, פתחי אוורור ודלת הכניסה תקינים.

במידה וקיים סיכון בטיחותי או בריאותי לשוכר, מהווה הדבר הפרה של ההסכם מצד המשכיר, ובמצב כזה רשאי השוכר לבטל את ההסכם!

מהם הפרטים המהותיים שחייבים לציין בחוזה שכירות?

ראשית, יש לערוך בכתב הסכם שכירות, להחתים את הצדדים וכן לדאוג למסור העתק ממנו לשוכר ולמשכיר.

החוזה חייב לכלול את הפרטים הבאים:

1. כתובת הדירה המושכרת.
2. תיאור הדירה, ציון מספר קומה ופירוט הריהוט שיש בדירה.
3. גובה דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום.
4. פגמים וליקויים בדירה.
5. תקופת השכירות וכן אופציה להארכת תקופת השכירות.
6. קיומה של זכות ביטול החוזה והתנאים לביטול החוזה.
7. תשלומים נוספים החלים על השוכר כגון: ארנונה, חשמל, גז, ועד בית וכדומה.

תיקון ליקויים ופגמים בדירה

לפי התיקון של החוק המשכיר אחראי לתיקון פגמים וליקויים בדירה שנגרמו משימוש סביר. אולם, השוכר אחראי לתיקון ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר.

במקרה שבו המשכיר לא דאג לתיקון פגם שהובא לידיעתו תוך זמן סביר, ולא יאוחר מ- 30 ימים, רשאי השוכר לתקן במקומו ולאחר מכן רשאי השוכר לדרוש מהמשכיר החזר של ההוצאות או השוכר רשאי לקזז את הנזקים.

גובה הערבות

הערבות משמשת בטוחה להתחייבות של השוכר והיא מוגבלת לסכום של 3 חודשי שכירות או 1/3 מסכום דמי השכירות ( בגין כל תקופת השכירות ) הנמוך מביניהם.

המקרים שרשאי המשכיר לממש את הערובה הינם:

1.  השוכר לא שילם את דמי השכירות במועד המצוין בהסכם.

2.  השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם.

3.  השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים כגון: ארנונה, מים, חשמל, גז וכדומה.

4.  השוכר לא פינה את הדירה בסוף תקופת השכירות.